透视新政下的房地产市场：今年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。为了防止地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，尤其是“新国十条”公布后各城市将陆续出台实施细则；同时，有关房产税等方面政策出台的预期日益升温。楼市也开始出现了一些积极的变化，部分城市更是出现了“量价齐跌”。
在这种背景下，开发商的资金链到底能扛多久、房地产价格的下跌会否造成中国经济“崩盘”、调控过后房价会否出现报复性反弹。本报从今天起辟专栏“透视新政下的房地产市场”解答这些热点问题。
继恒大之后，万科16日开始执行降价策略。虽然此前恒大地产的降价曾被指作秀，但不可否认，随着政策的持续收紧，房地产商的资金来源再一次萎缩。根据W IN D的数据，分析房地产业的开发资金构成，1至4月份有4，552.32亿元资金来源于国内信贷，同比增长39.90%，这一数据明显低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些机构预计，下半年房地产业资金将出现一定程度的紧张局面。
房地产业资金紧张的局面在上市公司的一季报中也反映明显。据W IN D的统计显示，一季度末，上市房企整体资产负债率67.13%。而且，虽然房地产行业去年有一波大行情，但在这一年中上市房企的债务水平却在不断提高，2009年底资产负债率65.74%，2009年三季度末资产负债率65.09%，2009年年中资产负债率64.53%，2009年一季度末资产负债率64.10%。而且，一季度，上市房企业经营活动现金净流量为-391.28亿元，经营活动现金净流量/负债为-0.06。
在资金面不断收紧的情况下，个别企业已经开始降价促销。5月6日，恒大地产率先宣布在全国实行8 .5折促销，打破了绝大多数开发商集体观望的僵局，似乎也进一步印证了此轮调控之下房企资金链渐趋紧张的传闻。不过，恒大地产最近发布的业绩报告却显示，今年前4月该集团累计实现合约销售额121 .3亿元，同比增长120.3%，合约面积189.3万平方米，同比增长60 .4%；截至今年4月底，其现金余额达港币209.9亿元。
“虽然恒大地产现金余额数据还行，但据我所知它在国内的资金链已经很紧，前段时间还曾经高息借款，再卖不动房的话，就必须采取降价来快速周转。这也可能和恒大在香港募集的资金短期内难以汇回国内有关，外汇局对外资进入房地产项目的态度很谨慎。”某上市房企的财务经理说，他甚至预测：“如果降价不能达到预期的话，恒大地产的资金链有可能断裂。”
其实，不只是恒大地产，金地、保利等知名房地产企业也不见得“高枕无忧”。一季报显示，金地集团“经营活动产生的现金流量净额”为-34.05亿元，保利地产为“经营活动产生的现金流量净额”为-150.16亿元，万科“经营活动产生的现金流量净额”为-68亿元。业内人士指出，虽然这并不意味着资金链有问题，但要良性发展，就需要销售回款和融资的支撑。
此外，数据还显示，2009年86家上市房企中，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。“负债高就需要高速周转带来毛利。一旦周转率降下来，危险性无疑会大大增加。”上述财务经理说。目前开发商可能还不差钱，但随着时间的推移，尤其是延续目前成交量持续下滑局面的话，开发商的现金流则必然会受到影响。绝大多数上市房企今年年底都将面临巨大的资金压力，而那些实力稍逊一筹的小规模民营企业的处境将更加艰难。
分析人士指出，销售量下跌将是影响房企资金量的主要原因之一。4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，随后，青岛、北京、深圳等地纷纷公布落实楼市调控新政的细则。统计数据显示，4月北京开盘项目整体销售率为22.8%，环比3月，整体销售率下降了18.6个百分点。其中销售率大于50%的项目仅7个，相比3月份下降了53.3%。
“成交量的大幅下滑必然导致房地产企业销售回款周期拉长，如果这种成交形势一直持续，像我们这样的公司8、9月份就可能挺不住了。”杭州一民营房企财务人员表示。
从整个行业看，信贷收紧更是导致资金链紧张的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款准备金率。此前为遏制房地产价格飙升，部分地方还推出了一些紧缩第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差别化信贷利率等措施。而且，最近又有消息称，监管部门已明确要求商业银行严控房地产开发贷款风险，部分股份制银行已要求开发贷上浮20%，针对优质开发商的贷款利率也要上浮10%左右。
“银行收缩信贷，便会影响到房地产企业，加上销售情况的急转直下，中小型房企下半年会很难受的。”另一位中型房企的财务经理说，现在基本上是拿不到开发贷了，要求土地质押不算，公司必须还要有50%的自有资金，只能靠现在这个项目的资金回笼支撑。
考虑到银行借贷无门，许多房企又重新考虑借道信托融资。但是，信托融资的成本要远远高于银行，在2008年房地产信托贷款大发展的一年，房企借道信托的融资成本普遍达到年利20%，甚至有家大型信托公司的一个房地产信托贷款项目的融资成本创纪录地到了30%。而且，今年房地产信托的情形和2008年上半年完全大变样，融资门槛越来越高，同样硬性要求土地4折质押，50%自有资本。近期还不时传出监管部门要加强信托贷款监管的消息。
在信贷融资渠道收紧的同时，国土部和证监会对房地产类上市公司的再融资计划也显得极为谨慎，至今未通过任何再融资计划。据W ind资讯统计，目前申请再融资的上市地产公司共44家，其中包括万科高达112亿元的股权融资计划、保利96亿扩股融资、金地48亿元的定向增发，44家上市房企拟募集资金合计超过千亿元。房地产界知名人士财经评论者杜猛认为，在目前较为敏感的时期，相关部门可能会更加审慎地考虑上市房企股权再融资计划，短期内不太可能大规模批复。
招商地产不久前亦发布公告，受经济环境和政策变化影响，公司股价大幅下调跌破增发价格，公司董事会拟同意撤销非公开发行股票方案。事实上，受政策调控的影响，包括保利地产在内的多家房地产上市公司股价已跌破增发价格。
在借贷无门、增发无路的困境中，一些开发商又开始琢磨海外发债。碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布海外发债，筹资金额总计约20亿美元。但此举代价高昂，从各家地产商发债的利率来看，碧桂园债券利率11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8 .875%-9%，佳兆业最高，达到13.5%。
在如此肃杀的调控和萎靡的成交量之下，普遍认为，分化不可避免，一批房企将不可避免地面临出局。“这必然是一个重新洗牌的过程，资金链一旦出现问题，企业就需要对其资产进行整合，随之更多的并购将应运而生。”某四大注册会计师事务所一位合伙人说。
其实，并购已呈逐渐增多的态势。据W ind数据显示，新政发布后，仅从4月14日至5月7日的半个多月时间内，A股市场上市公司涉及房地产开发的并购事件已达69个，其中已经完成交易和正在进行中的披露金额高达108亿元人民币。美联物业全国研究中心主任徐枫预测，从第三季度开始，洗牌将进一步加剧，整个行业也将发生更激烈的震荡。“届时，这些实力较弱的民营房企手中的土地资源、房产资源必然会向实力较强的企业集中，而最大的赢家很可能是资金相对雄厚的国企。”上述合伙人说。
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